导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.1乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口20208间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020t="中国(guó)户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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